北京楼市，五环外有所升温

发布时间：2025-10-21 13:33:58 来源：四川某某环保机械设备业务部 作者：知识

作 者丨张敏

编 辑丨张伟贤

图 源丨图虫

今年4月30日，北京楼市北京市住建委发布《关于优化调整本市住房限购政策的环外通知》，提出在执行现有住房限购政策的升温攀枝花市某某机床铸造维修站基础上，允许已拥有住房达到限购套数的北京楼市居民家庭，到五环外新购一套住房。环外

这是升温在执行了14年后，北京限购政策迎来的北京楼市最大力度的调整。

政策出台时值“五一”假期前夕，环外小长假的升温市场率先受到影响。21世纪经济报道调查发现，北京楼市假期前半段，环外由于人们的升温出行计划早已确定，市场表现波澜不惊。北京楼市但在后两天，环外北京一些在售项目的升温看房量明显增加，成交量也有所提升。

假期结束后，北京楼市恢复日常状态。多家机构的攀枝花市某某机床铸造维修站监测显示，较之新政前，新房、二手房的看房量都有所增加，但成交规模并未明显扩大。

分析人士认为，今年以来，北京已推出多项稳楼市政策，如今其叠加效应开始凸显，市场预期有所改善。但总体来看，市场信心的完全恢复仍需时间。

五环外市场小幅升温

根据中原地产研究院统计，北京大约80%的新建商品房房源成交目前集中五环外。因此，此次“430新政”非常利好北京郊区物业，特别是改善性物业。

北京市顺义区后沙峪镇是当前北京新房供应较为集中的区域之一，区域内多以大户型房屋为主。5月15日，某在售项目负责人向21世纪经济报道记者表示，“五一”长假期间，项目的到访量比平时高出不少，成交量也有小幅增加。

该负责人表示，这其中有“430新政”带来的预期变化。“政策出台当天晚上，就有客户打电话来询问，主要了解政策的执行细则，以及项目是否有优惠。”

他表示，针对“五一”假期，项目已经推出了一些优惠。但由于政策影响，“五一”期间的到访量要高于预期，一些观望很久老客户在五一期间签了合同。

中指研究院指出，从市场反馈来看，五环外多个新房售楼处到访量明显增多，典型楼盘整体到访量增加20%左右。但整体分化依然明显，顺义、昌平等具备一定客户支撑度的区域，市场活跃度相对更高，客户到访量增加更为明显。

合硕机构首席分析师郭毅也向21世纪经济报道记者表示，“五一”假期期间，北京五环外的顺义后沙峪、亦庄台湖、大兴黄村、昌平高家园和南邵等区域，新房到访和成交量均表现不错。但其他区域表现一般，体现出分化的局面。

郭毅表示，从合硕机构代理的项目来看，假期到访量普遍增长了50%左右，成交量也有增加，但增幅并不大，说明转化率相对一般。

她同时指出，“五一”期间的市场热度，主要集中在假期后半段。因为很多人已经提前敲定了出行计划，即使有购房意愿，也来不及很快操作。

假期结束后，随着北京楼市恢复常态，市场也趋于平稳。前述房地产项目负责人表示，假期后看房的人数有所减少，“成交比假期前略有增加，但不多，相当于恢复到正常状态吧。”

分析人士认为，这说明市场信心有所恢复，但仍然缺乏持续性。

预期恢复大于实际影响

虽然“430新政”的目标区域主要针对五环外市场，但内城的部分区域也受到积极影响。

郭毅表示，新政后，内城一些去化压力大的项目也开始走量。比如，丽泽周边区域的部分新房项目，销售情况有所提升。

相比之下，二手房市场受政策影响相对较小。

一位分析师向21世纪经济报道记者表示，政策出台后，北京二手房挂牌量一度从14.6万下降到13.9万。这一变化似乎说明，业主的信心有所恢复，不再急于出手。但随后几天，挂牌量又逐渐恢复。且与新政前相比，挂牌价格并没有出现明显调整。

同时，从交易量来看，新政前后的二手房交易规模也未发生明显变化。

北京的二手房交易更多集中在五环内。多家机构的分析师表示，新政出台后，五环外的二手房带看量有所增加。五环内的二手房则仅仅表现为浏览量上升。

受访者普遍认为，近年来，北京二手房市场保持供大于求，价格也易跌难涨。前述分析师表示，北京大部分小区的二手房实际成交价和挂牌价，相差在1万元以上。“想卖房、先打折”成为二手房市场的常态。

在此情况下，新政很难给五环内的二手房交易带来明显的刺激。

但在政策影响下，二手房市场的预期也在发生微妙的改变。朝阳区惠新里区域某房产经纪人表示，该区域的浏览量和带看量，都比新政前有所增加。虽然成交量并没有明显提升，但有购房者开始询问，未来五环内的楼市限购政策会不会放松。

多数受访者向21世纪经济报道记者指出，从成交结构上看，虽然此次新政降低了购房门槛，但其释放的新增需求并没有大量入市。相比之下，部分存量需求结束观望，开始入市。

有分析人士将此归结为预期的恢复，也即，新政带来的预期恢复大于实际影响。“在北京市场，大部分人不买房并不是因为没有资格，而是对未来预期不乐观。”

该人士认为，这种恢复不仅有赖于“430新政”，也是近期北京一系列政策叠加的结果。

去年12月，北京推出“首付比例下调”、“普宅认定标准优化”、“房贷利率调整”等一系列组合拳；今年2月，通州区解除“双限”；4月，北京调整绿色建筑的公积金贷款上限，并延长老旧小区改造项目的住房公积金贷款期限；同月，北京还松绑了离婚限购政策。

受访者普遍认为，未来北京楼市政策将继续保持渐进式调整的思路，或继续有相关的利好措施出台。总体来看，信心的恢复仍是目前的要务，市场更有可能温和回温，而不会大幅上涨。

SFC

本期编辑 刘雪莹 实习生 董丹林

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